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2019-05-12 19:55:29

作者:附件二;来源:谈天说债

原标题:中海的4.3%,泰禾的8.5%(1)

对于房企内部各个部门而言,如果说14-15年销售部门最牛逼,16-17年投资部门最高光,那么18-19年则是融资部门最明星。

当然了,获得的荣耀越多,承担的责任也就越重。

作为高杠杆的行业,房企的竞争,很大程度上是融资能力的比拼。当然了,也还是不太清楚到底是企业牛逼,才有较低的融资成本,还是融资成本较低,带来了较强的竞争力。

最近简单梳理了主流房企2018年融资成本数据。相对于普遍AAA,或者至少AA+的外部评级格局,房企披露的、差异化的融资成本一定程度上可以给我们评价房企信用资质提供参考。

不过有几点因素可能会影响判断:

1、融资成本数据由房企自身披露,这个数据大概率经过调整,调整的尺度影响判断。

2、统计口径的差异,比如当年新增融资成本和当年存量加权融资成本可能没有做区分。

3、债务期限结构差异对融资成本扰动,但期限结构背后反映的是不同房企的战略选择和融资能力。

4、融资品种的差异,比如银行、非标、股权、债券融资的差异,内债和外债的差异。

5、自主开发与合作开发,并表与不并表,表外供应链融资等影响对外披露的融资数据。

本次一共统计了30家发债房企,主要选择债券发行频繁或者存量债券余额较高的债券发行人作为研究对象,境内外均有发债主体的房企选择其港股上市公司披露的数据,如碧桂园境内有四家发债主体,数据则以港股上市的碧桂园数据为准,类似的还有世茂房地产,境内房企以上市公司披露为准,如绿地。

其中合景和金地数据以18半年数据为准,万科、中南、金科、金茂没有明确给出融资成本,只在年报中给出不同融资品种的利率区间,万达则没有给出融资数据。

先上一张总览图:

按照融资成本从低到高的排序,可以将这30家房企分成六个梯队。

第一梯队:中海、华润、招商、保利、龙湖和金地(万科、金茂)

这是融资成本在5%以内的房企,这个融资成本也是众多房企梦寐以求的终极融资目标。如果能有这么低的融资,碧桂园杨主席可以拿下全中国所有县级市。

这一梯队共有六家房企,除了中海、华润、招商、保利这四家具有利率属性的超级央企外,还有两家引人注目,分别是龙湖和金地。

龙湖之前我们曾经扯淡过,优秀的企业自有它优秀的基因,从15年的540亿销售额到18年超2000亿,无论是其品牌实力、项目管理、安全生产、发展战略、区域布局、财务管控,龙湖一直稳打稳扎。

金地近年亦是神奇的存在,虽然已经不复当年“招保万金”的卓著声誉,但在公司治理结构发生重大变化的背景下,公司依然能够维持前20名的销售规模实属不易。

但金地披露的融资数据,感觉多少还是有点水分,这两年金地合作开发的项目越来越多,再加上其17年以来发债基本在5%以上,而其有息负债中,债券占比接近50%。

金地的土储主要位于一二线城市,但17年以来金地加速拿地,已经在不知不觉中推高公司财务杠杆,不过短期还不至于成为太大问题。

第一梯队除了前述6家,应该还包括万科和金茂。

万科到目前为止应该算是国企了,其年报没有披露综合融资利率,万科的融资结构中银行、债券和其他占比分别为53%、27%和20%,银行贷款的利率在基准~6.7%,债券融资在2.5~5.35%,其他在4.28~8.3%。不过按照其年报公布的近两年平均利息费用/有息负债,计算出来的融资成本竟然在3.65%,低的有点令人发指。

金茂作为中化下属地产主要经营实体,其在境内一共有三家发债平台,不过在销售排名前20的发债房企中,金茂的发债频率和存量规模均相对较低,看起来像是一个不缺钱的钻石王老五。

金茂H股披露的短期银行借款融资成本介于2.07~4.79%,无抵押的长期银行贷款介于2.27~5.4%,无抵押的其他贷款介于3.5~7%,最高利率部分还是略有超预期。

第二梯队:远洋、绿地和绿城

第二梯队的融资成本介于5~5.5%,三家企业分别是远洋、绿地和绿城,这三家企业可以说是各有特色。

远洋地产跟金地类似,对外都宣称无实际控制人,债券老司机有时候作质押式回购的时候,总被一些交易对手以非国企的名义拒绝接受质押。

不过两家股权结构呈现较大差异,金地的前两大股东是富德人寿22%和安邦人寿15%,而远洋的前两大股东是中国人寿30%和安邦保险29%,如果考虑安邦被收编,那么远洋是妥妥的国资背景。不过两家相同的是,都是由能力很强的职业经理人操盘。

单纯从销售排名来看,远洋这几年一直在掉队,四年间排名已经从第18名下降至第26名,当初跟他体量相差不大的旭辉、龙湖、阳光城更是大幅超越,一定程度上可能跟远洋掘金商业地产有关。

远洋的销售规模和资产体量均小于金地,但远洋的股东背景要好于金地,所以远洋的融资成本至少不应该高于金地,两者二级市场融资和估值相近,差异应该体现在其他融资和期限结构方面,同时也跟金地近年加大合作开发项目拉低表内融资成本相关。

不过近期也出现一些关于远洋盈利不足、土储下沉、高管变动等负面舆论。

绿地的融资成本之低,还是超出想象。自从2016年债市抛弃云峰之后,绿地引发众怒,再无在银行间或者交易所发行新债,从而失去了一大低成本融资的渠道,评级也被从AAA下调至AA+,成为房企销售前十中唯一的AA+主体。

此后还遭遇大连绿地非标逾期的牵连,同时还时不时被吃瓜群众讨论到底还是不是国企。不过今年年初121亿输血大摩同志,依旧可以看出绿地依旧属于国企阵营。

尽管境内债市融资的腿被砍断,但并不妨碍绿地近年依旧保持领先的销售规模,近三年销售规模从2513亿上升至3812亿,市场排名仅从第四下滑至第六,不是绿地能力不行,无奈是对手太强。

特别是融资成本方面,绿地披露的近三年融资成本分别为5.45%、5.19%和5.40%,并没有因为无法境内发债而大幅飙升。一方面可以利用“国企”身份继续获得银行渠道融资,另一方面利用境外发债,公开资料可查询的绿地近年境外融资超过400亿,不得不说绿地的融资能力很是牛逼。

应该说从17年,绿地就开始有意降低杠杆,包括加速销售回款、加大合作开发等,此外三四线受益于棚改货币化推动的销售大增,也一定程度上利好绿地这样三四线布局较多的房企。

但是18年绿地又加大拿地的力度,从而导致其杠杆并没有出现明显下降,其杠杆率在主流房企中依旧处于偏高水平,比较让人放心的是绿地的债务期限结构偏向长期,但他的土储分布又让人不放心,而大基建板块跟地方政府的绑定又拉长了回款周期,绿地是适合风险偏好略高的老司机的好菜。

第二梯队中的最后一个是绿城,这家以品质闻名的房企,是兽爷文章最喜欢的房企,经历九死一生,最终委身央企,融资成本也大幅下降,从16年的5.9%下降至18年的5.4%,是今日扯淡的30个房企中,唯一一个融资成本连续两年下降的房企(18年其实是持平)。

在经历融绿之争直至宋将绿城让给中交集团之后,绿城经历了失去的五年,这五年间规模房企排名翻天覆地,绿城也从行业前十掉队至18年的第17名(还是包括了代建项目的销售额)。

不过随着中交强势入住,同时有老司机九龙江指导,绿城应该不至于像过去那样大起大落,但能否如期完成中交“销售规模进入央企前三”的要求,尚不得而知。

稿源:pk10庄家操控  作者:Admin

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